政策放松幻想破灭,房企忙抢收

7月30日的中央政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,这直接打破部分房企期待调控口子打开的幻想,叠加合肥、大连、洛阳、苏州等城市在几日内的加码调控,境内外地产股纷纷应声下跌。
 
东方Choice数据显示,港股地产板块7月31日下跌1.16%,下跌家数达130家,其中旭辉控股跌幅超3%,A股地产板块7月31日至8月1日两日跌幅达3.8%,下跌家数达105家,其中万科A跌幅达4.73%,市北高新跌幅超8%。
 
中指院研发中心研究副总监吴建钦认为,从中央到地方的楼市调控来看,基调非常严格,下半年无论是销售端还是融资端都会给房企造成压力,房企拿地会更加谨慎。据时代财经了解,目前已经有房企迫于压力暂停拿地,并将销售去化作为首要任务。
 
调控密集出台
2018年9月之后,楼市进入下行周期,在此背景下,多城开始释放出松绑信号。去年底山东菏泽取消限售政策、广州公寓不再限制销售对象、杭州和珠海放松社保、合肥悄悄放松限购、深圳四大行降低首套房贷上浮利率……
 
今年初,陆续也有城市对相关楼市政策进行微调。如阜阳取消土地限价,房企可自行调整项目售价;合肥、南京、青岛等下调房贷利率上浮比例;北京拍出两宗不设住宅销售限价的土地等。
 
而3月份的房企业绩会上,亦有多位高层对今年的楼市调控持乐观态度。中国奥园集团董事长郭梓文更是透露,奥园楼盘所在的一些地方政府都已经释放出一些有利于房价和有利于销售面积提升的政策。
 
然而,4月中旬成为转折点,之前的“小阳春”昙花一现。住建部对苏州、大连、佛山等十个房价涨幅较大的城市进行预警,各地政府及时打政策补丁,监管部门也开始收紧房企融资渠道。
 
进入7月后,楼市调控更加密集。据中原地产研究中心统计,7月单月房地产调控已经超过40次,其中较为典型的有苏州扩大限售范围、洛阳重申限价、大连出台“限涨令”。当然,也有一些城市存在放松调控的内在冲动,如开封出现限售松绑“一日游”。
 
中央政治局会议重申“房住不炒”,并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,在7月底给躁动的楼市再次泼了一盆“冷水”。房地产刺激政策往往会在经济下行的背景下出台,这也是不少人预判楼市调控会放松的基础,但此次却未如期而至。
 
空·白研究院杨现领认为,现阶段房地产几乎已经消化了所有的红利,无论是房价水平,还是杠杆水平,都已接近阶段性的极限高位,进一步放松政策的风险远大于收益。
 
除楼市调控政策外,房企的融资环境也越来越紧张。5月银保监会发布“23号文”对房地产融资乱象进行整治以来,6月银保监会主席郭树清直言“新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”
 
7月,除海外债用途进一步受限之外,监管部门向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度,同时已部署下半年对30个城市、75家银行业金融机构开展专项检查,强化房地产开发贷和个贷合规要求。
 
信托、海外债、银行贷款、保险等渠道陆续收紧的背景下,7月31号,央行再次“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源,要求加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为进行监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
 
下半年恐难放松
“从当前中央层面的多次会议来看,下半年政策绝无放松的可能。”一位深圳本地房企内部人士对时代财经表示,上半年一些销售目标完成率偏低的房企,存在着预判不足或误判,下半年会比较被动。
 
克而瑞数据显示,今年上半年,近六成房企未完成全年目标的一半。39家公布销售目标的房企中,完成率超50%的仅有14家,占比为35.9%,而泰禾、富力、融创中国等房企的目标完成率偏低,分别只有30.4%、37.6%、38.9%。
 
面对销售及融资的双重压力,不少房企已经开始做出调整,富力首当其冲。7月30日,富力地产内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》流出,文件称集团2019年下半年原则上暂停拿地工作,以完成项目销售目标为第一优先级。
 
这一举措无疑证明了其在3月的预判过于乐观,当时富力地产董事长李思廉透露,2019年富力计划推出200多个项目(2018年为155个),预计货值3000亿元,只要去化达到53%就可以完成1600亿元的销售目标,同时预计用来拿地的现金大概400亿元。
 
不过,中指院数据显示,1-7月富力地产的拿地金额才只有147亿元,不到原计划的一半。富力暂停拿地除了受大环境影响外,主要还是其自身承受了较大的资金压力,截至2018年底,其短期债务高达523.5亿元,同比增加了84.24%,账面现金仅有340亿元。
 
除富力外,合景泰富近期也传出要暂停拿地,虽然集团方面否认,但这也反映出一部分房企现金流紧张的现状。上述深圳房企内部人透露,接下来整个地产行业肯定会有应对和调整,“首先应该是加快出货,强化资金回笼,其次是谨慎投资拿地,再次是多元融资,保障资金安全”。
 
当一部分房企处于急于回款的焦虑中时,一些提前预判楼市调控不会放松的房企则显得从容许多。
 
一位TOP60房企内部人士则对时代财经表示:“当前的政策基调与我们的预判是基本相符的,所以对于公司的投资策略影响不大。我们对于拿地一直都比较谨慎,上半年拿的比较少,但在不久前的年中经营会上,我们确定下半年的重点是投资。”
 
8月2日的中期业绩发布会上,阳光城执行董事长朱荣斌也透露,阳光城5月已开始抢收计划,当前对公司来说月月是年关。数据显示,2019上半年阳光城的合约销售额约900.7亿元,完成年度销售目标约50%。
 
关于下半年的投资标准,阳光城的投资标准是多维度、动态的,根据市场要求随时进行调整,不仅仅考虑利润率。阳光城副总裁徐爱国表示,下半年,阳光城会适当回避一些市场火爆、不太理性的区域,但这不代表会放弃任何一个投资市场。

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